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2009年6月北京房地產市場分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-27
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- 中研網訊：
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緊隨著去年累積的剛性需求的集中釋放，改善性需求夾雜著投資性需求隆重出場。油老板、香港投資者重回北京樓市，開發(fā)商隨行就市，在試探性小額漲價，成交量大升之后，漲價也變得洶涌劇烈。
2009-2012年中國太陽能建筑產業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009年中國房地產行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產中介行業(yè)調研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產行業(yè)應對金融危機影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個投資者們將充足的 “閑資”砸向樓市，而在2009年初沒有出手的中低收入者則懊悔沒有錯過了時機。
珠江帝景較最低價時上漲了6000多元，成為這輪漲價新聞中的標志性事件。記者走訪的多數(shù)五環(huán)內樓盤，單價較最低時上漲3000元是常態(tài)。
從需求看，大戶型熱銷似乎證明了改善性需求紛紛入場，但漲價的迅猛也讓部分自住購房者重新陷入了觀望的狀態(tài)。購買力的分化日趨嚴重，熱銷背后，普通收入群體在住宅市場明顯缺位。
一方面，開發(fā)商在贊嘆，市場的承接力超過他們的想象；另一方面，二手房的過戶數(shù)量在減少，經紀公司的高管感到 “剛性需求”在逐漸變得疲軟。這兩類業(yè)內人士在樓市的新高潮中，對未來有著一樣的不確定和隱憂。此外，但他們之間還有一種共識，假使樓市還能一路高歌猛進，“漲也漲不了太多”，畢竟，他們都一致認為樓價是貴了。
熱鬧的售樓處
通州北苑的天時名苑，是緊貼地鐵的現(xiàn)房。該樓盤開盤前門口排起長龍的景象被記錄下來，在網絡上一度成為樓市火爆的名片。
一位業(yè)內人士給記者講的故事也足以印證這樣的銷售熱度。保利西山林語的公寓開盤，當天1700組人參加抽簽，一會兒就將500套房源搶購一空。最后，保利臨時加推了200多套。
“客觀上講，西山林語周邊交通不便，離市區(qū)比較遠，但環(huán)境確實不錯，我們也沒想到那么多人來搶。13000多元/平方米呢！”
記者在北京幾個售樓處看到的情形，雖沒有如此沸騰，但多數(shù)樓盤看房人的數(shù)量都比較可觀。
6月21日，周日下午，西二環(huán)的樓盤西堤紅山。售樓大廳不大，有十多組人在看房。銷售人員告訴記者，要買房現(xiàn)在沒有， 7月會有兩棟樓房開盤，一棟是東西向，2萬元/平方米；另一棟是南北通透，大約要3萬元/平方米。
一位銷售人員正向一位30多歲的男子介紹，現(xiàn)在要買樓，要在月底先辦卡，然后參加搖號。男子表示： “我去了好幾個小區(qū)了，都沒搖上號�！�
西堤紅山對面是榮豐2008，這個多年前的老項目在馬路邊支起一個推介攤位，榮豐的一位高管告訴記者：現(xiàn)在榮豐有三棟樓在賣，30平方米的小一居賣13000元/平方米，110-160平方米單價在15000-16000元。
記者打趣道： “對面賣2萬元，你們也跟風漲價�！边@位高管馬上回擊： “不是我們這樣，整個市場都這樣。現(xiàn)在110平方米和160平方米的房子賣得不錯，很多同行都是大戶型走得很不錯�！�
6月22日，周一下午。記者在東五環(huán)首開常春藤看盤的1個小時中，共有5戶人來看房。這個樓盤基本都是90多平方米的小三居，這次在售樓盤比去年底每平方米漲了3000多元，當然位置也好了很多，不再緊鄰大馬路。但銷售告訴記者，只有幾套房子了，如果要有更多選擇得到下個星期。
在樣板間，記者詢問銷售人員：“去年才9000多元/平方米，你怎么沒買一個？”銷售很懊惱地和記者說：“去年我也想等著樓價再跌一些，誰知道呢？”
在常春藤旁邊的奧園，銷售告訴記者，不久前有一棟樓全是大戶型，現(xiàn)在只剩2套了。
香港人、油老板促大戶型熱銷
各家的售樓處都比年初熱鬧了很多。像奧園、首開常春藤這種以大戶型為主的樓盤銷售也不錯。經濟形勢真的好轉了嗎？
圣世一品的開發(fā)商北京雙建房地產開發(fā)有限公司的總經理肖鋒告訴記者，他們目前主推是200多平方米的戶型，這個單價在3萬元以上的城中豪宅， “一天能賣一套”。
多方機構的統(tǒng)計數(shù)據都顯示，期房總體的銷售量除了5月環(huán)比略微跌落了近兩成之后，成交量在繼續(xù)走高。大戶型的走強更讓人瞠目。
從偉業(yè)控股有限公司為本報做的統(tǒng)計看，一手房成交的商品住宅的各套面積中，140平方米以上的比重有逐月上漲的態(tài)勢，5月該比重已經達到36.2%。
二級市場上，中原地產、我愛我家統(tǒng)計顯示，大戶型的占比上升了20%。
實際上，目前的北京大戶型熱銷不是改善性需求入場那么簡單。
中原地產的人士告訴記者，他們的好幾家門店都出現(xiàn)了港人置業(yè)咨詢的情況。香港的金融環(huán)境緩解之后，就陸續(xù)傳來香港人要在北京置業(yè)的消息。在香港樓價重返金融危機之前的水平時，到北京置業(yè)也成了一件邏輯上很通順的事情。北京的譽天下等別墅出現(xiàn)了來自香港投資客的數(shù)億元成交。
中原認為，香港人購別墅或大面積的城中公寓，促使三居室以上的住宅成交量大漲。
肖峰給記者舉了個例子，原來有個雷曼兄弟的工作人員來這里買了個160多平方米的房子，但銀行看是雷曼兄弟的收入證明，就立刻表示不能放貸。過了一段時間，這位顧客又開了個野村證券的收入證明，銀行立刻就放貸了 （野村證券收購了雷曼兄弟的亞太區(qū)業(yè)務）。
“香港人在圣世一品的購房者中占了三成左右，但更重要的主力是東北、山西的企業(yè)主。他們一買就是很多套，而香港人一般一次就買一套。雖在奧運之后春節(jié)之前，我們賣得不太好，但現(xiàn)在，香港人、外地的企業(yè)主又回來了�！毙やh介紹，有個家里做原油生意的老板，付了五成首付之后，開不出收入證明，因為他是背著家族公司付的首付，現(xiàn)在原油價格出現(xiàn)波動，全家族的財力都要去囤積原油，他私下買房自然是不敢回去開證明的。
“過了段時間，經濟好了，房價又上去了，我們就更樂意他退房了。他卻不退，說又沒事了，公司同意他原來私下投資房產的行動了�！�
而另外一家全國性地產龍頭公司的人告訴記者：“外地買房人都愛買大戶型，經歷了一次風暴，北京的跌幅最小，外地有錢人更喜歡北京了�！�
這種大戶型的走強在另外一個中心城市上海也出現(xiàn)了，佑威房地產研究中心統(tǒng)計，上海5月份大戶型比4月多賣了766套，近10萬平方米，6月初，大戶型的周成交量基本和5月持平。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅告訴記者，他們代理的金隅可樂家、金泉時代的買房人中有三成以上是用于投資的。
懊悔的“剛性需求”
和動輒百萬、千萬置業(yè)的富裕階層不同，購房人張曼正在為一套兩居室的首付絞盡腦汁。
她問記者：“樓價是否還會再調整？”
張曼一直懊悔去年沒有及時出手，更嚴酷的是，6月中旬，她所在的公司宣布倒閉了。公司是做進口家具的代理商，一個椅子就賣一萬多，連續(xù)幾年都是慘淡經營，公司的業(yè)務金融風暴之后更加不景氣了。
從漂亮的寫字樓出來，張曼不知道怎么和丈夫開口說要買個2居。老家的父母要賣掉老房子到北京養(yǎng)老的打算一天天接近現(xiàn)實。她的丈夫所在的設計公司的生存也面臨嚴峻的考驗。此時出手買房有點不合適，因為公司已經裁員了二分之一了，能保住工作和三分之二的薪水，他就覺得很幸運了。“我周圍的人，收入都沒漲，房價為什么還漲，沒道理，房價一定會跌的�！彼f話的時候，語氣卻不夠堅定。
在張曼的樓下，一位中介總在游說張曼將四惠的一居室拋掉，他用了一個“兩邊都靠”的“真理”，“趕緊賣吧，現(xiàn)在的高價持續(xù)不了多久了”。而她在友人的推薦下，去看天通苑的“大房子”，這里的中介卻告訴她，“趕緊買吧，現(xiàn)在都漲了那么多了，再不買，更買不起了”。
但在年內是否會出現(xiàn)一波價格回調卻不是門店的中介們能講清楚的。
我愛我家的副總裁胡景暉和北京中原地產總經理李文杰多少都透露出這種擔心，“漲價太快了，好不容易創(chuàng)造一個良好的購買氣氛，開發(fā)商這么做，會干擾這個市場的。而惜售的二手房源也讓經紀公司的高層感到惱火�！薄白仄饍r、漫天要價又重新開始了，房源少了，好多人見價格漲了，更買不起，就索性再等等。我們門店明顯感覺過戶數(shù)量少了。”
南城小區(qū)朗琴園，南北通透的3居已經要二萬多一平方米了。和去年低點時比，漲了2000多元。記者告訴大門口的中原店的經紀人，現(xiàn)在要看房子，錢都準備好了。小伙子抱歉地笑笑，不是這個價格了，昨天房東說要漲10萬。
同一天，記者陪同一個朋友去看一套位于宣武的二手房，中介公司組織了40個看房人來看房。這種一次性組織很多有意向者來看二手房的方法，二手行業(yè)俗稱：“聚焦”，這種大規(guī)模的聚焦，讓記者彷佛回到了2006年、2007年的沸騰時代。朋友非常緊張，她告訴記者，她通過在政府部門工作的同學的關系去買房子，中信城東西向的房子單價還要19500元。
這種對房價的恐慌正在不斷蔓延，但大部分和張曼一樣，是無力和恐慌并舉的情緒。這種無力也成了胡景暉和李文杰對房價會再次調整的預判的基礎。但更多的開發(fā)商卻在忙于指責，正是政府在宏觀調控中，政策不夠穩(wěn)健，導致他們拿地和開發(fā)的節(jié)奏不斷地被改變，導致供應的不穩(wěn)定，供需的失衡導致今天的樓價一飛沖天。有的地產公司老板已經斷言，明年將極大地供不應求，但事實上，大多數(shù)地產人士對這種熱銷表現(xiàn)出的卻是吃驚和無法解釋。幾個段子，一些場景，也不過是在努力為這快速回到2007年的熱鬧場景找一種解讀。
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